文｜马龙

剪辑｜王慧

财政部、税务总局 12 月 30 日发布《对于个东说念主销售住房升值税计策的公告》，个东说念主（不含个体工商户中的一般征税东说念主，下同）将购买不及 2 年的住房对外售售的，按照 3% 的征收率全额交纳升值税；个东说念主将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外售售的，免征升值税。

对此，上海易居房地产盘考院副院长严跃进暗意，这是房地产领域一项要道计策疏浚，对缩小往来本钱和积极去库存，尤其是促进一二手房联动等带来积极的影响。

严跃进觉得，这次计策最显耀的变化是升值税征收率的下调。当年，个东说念主销售购买不及 2 年的住房，升值税征收率按 5% 谋略，如今疏浚为按 3% 谋略。具体而言，证明现存计策规章，若个东说念主捏有住房不及两年对外售售，当年需按照 5% 的征收率全额交纳升值税，当今则变为按 3% 的征收率交纳。这一疏浚径直缩小了房屋出售样式的税费本钱。

以实验案例评释，假定房屋出售价钱为 100 万元，但捏有未满两年。在当年的计策下，按照 5% 的征收率谋略，升值税税额相对较高，即 5 万元，给房主带来较大奇迹。而新计策扩充后，按 3% 的征收率谋略，税费本钱昭彰缩小，即变为 3 万元，径直减少了 2 万元，有用收缩了房主的经济压力。也使得房屋出售的本钱快速下落。

严跃进暗意，这次对于购买两年以上的住房对出门售，明确免征升值税。不外这个表述和当年是一样的。早在 2024 年关系计策就已明确对两年以上的住房出售免征升值税，即便在北上广深等大城市亦然不征收的。这意味着这次计策疏浚对捏有两年以上住房对出门售的情况并无本质性影响，该群体连接享受免征升值税的优惠计策。是以最大的变化是对捏有未满两年的住房往来产生了较大的影响。

严跃进觉得这次计策疏浚具有的积极兴味。当先是收缩房主奇迹，促进市集流通。征收率下调径直缩小了房屋出售本钱，收缩了房主的经济奇迹。这有助于提高房主出售房屋的积极性。对于一些因税费本钱较高而逗留是否出售房屋的房主来说，新计策可能成为鼓吹其作念出有运筹帷幄的贫寒要素。

同期其不错更好欢畅改善型住房需求。当房主出售旧房的本钱缩小后，他们更有才略和意愿将旧房出售，进而换购新址。这种换购动作不仅欢畅了个东说念主对居住品性进步的需求，也促进了房地产市集从存量房向新址的流动，鼓吹统共这个词房地产市集的升级与发展。是以是支持改善型需求的贫寒支持计策，亦然有助于促进新址尤其是大户型新址面孔的去库存。固然雷同税费本钱减负也对买家带来积极影响。淌若认购一些次新址面孔，当年升值税较高，或会转嫁到购房者本钱上。而当今此类本钱转嫁的可能性更小了。是以有助于曲折使得买家的本钱缩小，带来住房浮滥的活跃。

固然从宏不雅和市集层面来看，通过缩小二手房出售本钱，概况促进二手房市集的活跃，也使得一二手房联动的效应愈加昭彰。而二手房市集的活跃又会带动新址市集的发展，形成良性轮回，即带动一二手房联动。是以本人亦然有助于促进市集轮回机制的畅达和市集的向好发展。

近三年尤其是 2024 年以来，为支持住房浮滥、缩小往来本钱，房地产税费计策进行了贫寒且屡次疏浚，尤其是在 2024 年凡俗住宅与不凡俗住宅顺序疏浚经由以后，各项税费计策进一步下调，对房地产市集产生了积极影响。

在升值税计策方面，这次财政部将未满两年房屋出售的升值税征收率从 5% 下调至 3%，实实在在缩小出售本钱。严跃进暗意，这个计策疏浚的最主要的起点，是缩小了有实验出售需求房主的税费奇迹。

这次疏浚，房屋出售的升值税征收率并非径直降至 0%。严跃进觉得，这是因为捏有未满两年的房屋往来背后有许多原因，淌若按 0% 来谋略，可能会存在每每的短线往来，对市集规律形成繁杂。

在契税计策方面，从 2024 年头始，各地积极疏浚契税计策，按照首套房顺序，对于 140 闲居米及以下的小户型中大户型房屋，契税齐已降至 1%。不仅如斯，在实验操作中，部分地区还提供契税补贴，以至如部分城市允许索要公积金支付契税，使得契税本钱险些降特等低水平，近乎为零。

个东说念主所得税计策通常相等宽松。面前转让捏有五年以上的房屋，本人就免征个东说念主所得税，即房主不需要交个税；而对于未满五年的房屋转让，按照凡俗住宅顺序，个东说念主所得税最多按房价的 1% 征收，比例也不高了。在实验市鸠集，这意味着大部分房屋转让险些无需交纳个东说念主所得税，进一步收缩了房主的税费奇迹，减少了房屋往来的本钱。

严跃进追想暗意，房地产三大税费（契税、升值税、个东说念主所得税）计策的宽松疏浚，形成了有意于住房浮滥的税费计策环境。这种降本钱的导向对市集尤其是商业两边产生了积极影响，一方面缩小了往来本钱，另一方面促进预期向好。

猜测异日，严跃进觉得，在 2026 年，房地产市集往来将趋于活跃和向好Kaiyun 中国官方认证，这不仅有助于去库存，还对褂讪楼市、促进房地产市集健康发展等一系列主见产生积极影响。固然最终是惠及住房浮滥，委果体现好计策带来好市集、好市集带来住房好浮滥的精良氛围。